400-808-5951
当前位置:首页 - 投资指南 返回

澳洲房产再好,不知道这些只会赔!

项目信息

近来,“买下澳洲”取代“进军美国”,成了很多中国投资者的共识。然而,买者虽然多,但真正成功者少,其原因就在于,投资者盲目套用国内房产投资经验,甚至不采用任何投资策略,随意操作,最终达不到预期的目标。

笔者之前出版过《决胜海外房地产》和《澳洲房地产投资全攻略》两本专著,就是为了纠正中国投资者对于房产投资过于简单的认识;对于进军澳洲房地产的一些认知问题,笔者将从以下几个常识性错误进行纠正。

专家解析:澳洲房产再好,不知道这些只会赔!


城市选择错误:大城市靠谱,悉尼没问题!

错误解析:投资者以为中国一线城市疯涨,外国也就这样吗?看看数据就知道了。

市场研究集团BIS Shrapnel预测,悉尼房价增长未来12个月将减速,缺乏供应和投资者需求将使悉尼下财年的房价增速减至7%。2018年6月前的2年房价将下跌4%,整体3年的增幅在2%左右。但报告称经过通胀调节后,房价实际下跌6%。

另一份报告显示,悉尼内城公寓价格,部分地区在去年最后一季跌了19%。该报告称,在去年第三和第四季,CBD十公里范围内的内城城区,如Rosebery,Potts Point 和CBD,房产价格都出现下跌。其中,Rosebery的新公寓和再售公寓价格跌幅高达19%,CBD跌幅高达12%,Potts Point的为9%, Ashfield的为4%,North Sydney为2%,Lane Cove为1.2%。

为什么会这样呢?究其原因,在于悉尼的土地稀缺,人口又是澳洲最多的第一大城市,所以发展商都被批准盖高层公寓住宅,就像笔者亲自经历过的悉尼房价的事实:13 年前在Waterloo 附近的新房两居公寓售价55万澳元左右;6 年前Waterloo 附近的新房两居依然是65万澳元左右;到了2015年初经过悉尼快速增长的三年后的新房两室售价在75 万澳元左右而已;十几年都过去了,为什么该地区的两房公寓房价的变化只有30-40%,而不是大家通常认为的7-10年房价翻倍呢?以上描述的三套公寓的位置变化很有限,两室的空间大小差别不是很多,真正发生改变的是楼层。13 年前的55万两室公寓是低密度的5~7 层公寓;6 年前的是15~20 层两房;而现如今的两房是高耸入云的30 层以上的公寓了。作为自住者而言,要的是方便和空间;对于投资者而言,要的是房产的投资价值。而房地产之所以增值的要素是土地价值部分,而非建筑物本身。因此,发展商把楼层越盖越高,住户越来越多,每家每户所分得的土地价值部分就越来越少了。购房者所支付的房价中,建筑物价格占到了大多数。发展商通过盖更多楼层来提高了单位利润率,为了尽快卖出,当然可以把价格制定到大家都认为可以接受的价格了。因此,从投资价值而言,悉尼房地产市场是发展商赚钱和投资的市场,而非个人投资者通过房产投资来获得长期资本增值溢价的地方。

项目选择错误:CBD高层公寓,好租又好卖!

错误解析:CBD及市中心的公寓项目(apartment)并不是属于澳洲主流自住的独栋别墅(house)。盲目投资公寓项目,风险在于——倒不是因为公寓项目本身不好,而在于国人错误的用途和策略。

高层公寓类的期房更适合在本地有高收入的人群,因为他们可以通过公寓的高折旧来获得政府退税,也就是负扣税房地产投资(Negative Gearing);而普通投资者尽管在国内有充裕的现金流,并可以获得高额的贷款,但是他们并没有在澳洲有产业或者收入;没有收入,就不存在税务抵扣问题,也就无法通过公寓的折旧来抵扣公司或者个人所得税——这可以一笔不小的损失;对于海外投资者而言,从一开始的投资产品筛选就与投资者初衷需求不不匹配;

从数据上看,年初澳洲央行曾警告称墨尔本CBD存在公寓(Apartment)过剩的情况,澳洲ABC新闻频道的报道更是验证了这个现实状况因CBD公寓风险加大,包括墨尔本和悉尼在内的140个地区公寓都进入了AMP Bank的“黑名单”中。AMP的高风险地区则主要针对首府城市,尤其是悉尼和墨尔本,这些地方的公寓建筑大增。墨尔本在过去一年房价大涨,然而CBD和附近Docklands和Southbank地区却供过于求,上了黑名单。悉尼的“上榜”地区则有CBD和内城地区,如Dawes Point,Darling Harbour,Millers Point和悉尼南部。

种种迹象和数据都指向了公寓的风险,综上所述,从未来的发展方向来看,澳洲的CBD高层及小户型公寓是最不值得中国投资者进行选择的地区和房产类别。

操作方式错误:中介不靠谱,亲力亲为最保险

错误解析:笔者认为这个观念是错了一半。对于那种仅仅着眼于成交,不顾项目未来发展就盲目推荐的,甚至用错误的观念推荐公寓、小户型房产的中介,用不靠谱形容再合适不过了。然而,这并不代表投资者就可以亲力亲为。

全款还是贷款?包租还是单租?后期如何跟发展商打交道?房屋交割后应该注意什么?单一靠房价上涨赚钱吗?……这些对于专业投资者都要找来大量的数据和材料进行分析的问题,岂是连英语都不懂的普通投资者可以做到的?因此,必须树立“创富合作人”思维!——但这并不是让投资者去随便去找一个连英语都不过关的中介。客户需要的不是为发展商“卖命”的中介公司,而是代表自身利益的buyer’s agency(买方代理人)。

理财规划师、及第三方投资机构专业服务更加多元化,除房地产以外还包括税务安排、私人理财、个人及公司信贷、个人及家庭的信托建立与经营等;把房产投资作为给客户提供专业服务的衍生产品,而不是唯一业务和收入来源,因此,更加从容。

此外,不管是比尔·盖茨也好,还是沃伦·巴菲特也好,他们都有庞大的专业个人和机构为其安排消费规划、投资规划、财产继承的相关规划,而不是自己亲力亲为。海外高净值人群和精英阶层的可支配时间随财富的增长而增加;而反观国内的富裕人士或者企业老板,财富越多,个人时间反而越来越少。这就体现了两者不同的财富管理理念和经营财富思维的不同,孰优孰劣,一目了然。

总之,澳洲投资前景好,但也需要正确的操作方式让投资者理顺资金与财富,使之在稳定中得到增值;而错误的观照角度只会看到让财富深陷泥淖。走出固有的旧思维,是每个投资必须要做的事情,这才是对财富负责的态度。